ยังไม่มี‘จัดสรร’โครงการใหญ่ผู้ว่าฯสงขลาฝากการวางภูมิทัศน์

“ผู้ว่าฯโชตินรินทร์” เผยจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก โครงการใหญ่ยังไม่ขยับ รอดูภาวะเศรษฐกิจไตรมาส 3 และ 4 มอบแนวทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลา โครงการที่อนุมัติแล้วไม่ควรให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งฝากให้ช่วยดูการวางภูมิทัศน์และสถาปัตยกรรมมากขึ้น

11 มีนาคม 2568 ณ ห้องประชุมสำนักงานที่ดินจังหวัดสงขลา อ.เมืองสงขลา จ.สงขลา นายโชตินรินทร์ เกิดสม ผู้ว่าราชการจังหวัดสงขลาเป็นประธานการประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลา ครั้งที่ 1/2568 มีอัยการจังหวัดสงขลาโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสงขลา เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสงขลา ตัวแทนองค์การบริหารส่วนจังหวัดสงขลา พร้อมผู้ทรงคุณวุฒิ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้าร่วม

นายโชตินรินทร์ เกิดสม กล่าวว่า ในคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลา ปกติก็ไม่ได้เข้าร่วมประชุม แต่เนื่องจากเป็นการประชุมครั้งแรกจึงจะเข้ามาดูว่าในคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสงขลาเขาได้พิจารณากันอย่างไร ซึ่งผู้ทรงคุณวุฒิแต่ละท่านก็จะมีความรู้ ประสบการณ์ ที่มาคอยเป็นพี่เลี้ยง มีนักกฎหมาย รวมถึงท้องถิ่นทุกท้องถิ่นที่โครงการก็เข้ามาเป็นกรรมการด้วย คือนายกเทศมนตรี หรือนายกองค์การบริหารส่วนตำบล ฯลฯ

“มี 6 โครงการที่ให้ความเห็นชอบอนุมัติไปเรียบร้อยและ 1 โครงการที่ยกเลิก โดยไม่ได้ทำอะไรแตก็ได้ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎกระทรวงหมดแล้วว่าไม่มีผู้ใดเข้ามามีพันธะ หลังจากที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรร” ผู้ว่าฯสงขลา กล่าว และว่า

มีการถอนวงเงินค้ำประกันที่ทำไว้ เพราะโครงการได้เสร็จเรียบร้อยแล้ว 4 โครงการ

รวมไปถึงโครงการที่มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงจากการที่ได้รับอนุมัติไปก็ให้ความเห็นชอบไปแล้ว ซึ่งทั้งหมดมี 13 โครงการ รวมใน 4 ลักษณะงาน

โดยแนวทางที่ให้ไปในการดำเนินการ อย่างเช่น โครงการที่ได้อนุมัติไปแล้ว ๆ จะมาขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงนั้น โครงสร้างพื้นฐานไม่ควรจะเปลี่ยน

ยกตัวอย่าง เช่น การเปลี่ยนขนาดรูปแบบรายการ หรือขนาดของท่อระบายน้ำ ก็ไม่ควรจะเปลี่ยน ถ้าจะเปลี่ยนก็ต้องมีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งก็ได้ให้แนวทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินฯ ไปแล้ว

“สิ่งเหล่านี้ไม่ได้มีผลกระทบ แต่เผื่อในเรื่องประสิทธิภาพในภายภาคหน้า”

เรื่องที่ 2 ได้ให้แนวทางในการวางภูมิทัศน์และสถาปัตยกรรม หรือการออกแบบให้มีความเป็นสถาปนิกมากขึ้น อย่างเช่น การทำที่กลับรถ หรือการที่จะทำที่กลับรถเป็นซอก เป็นตรอก อาจจะทำเป็นวงเวียนเพื่อให้มีความเป็นสถาปัตยกรรมมากยิ่งขึ้น เพราะเห็นจากผังการจัดสรร

“ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก เนื่องจากตอนนี้โครงการขนาดใหญ่ยังไม่มี เพราะเป็นช่วงหลังโควิด อีกทั้ง ก็ยังดูทิศทางของภาวะเศรษฐกิจ ทำให้การลงทุนน้อยอยู่ ซึ่งก็ต้องไปดูในช่วงไตรมาสสามและไตรมาสสี่”

ซึ่งในที่ประชุมพิจารณาการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน 6 ราย, การขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน 1 ราย, การขอถอนสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค 4 ราย, การขอก่อภาระผูกพันในที่ดินจัดสรรโดยการจำนอง 1 ราย และการขอยกเลิกการจัดสรรที่ดิน 1 ราย

ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนคำนึงถึงผลประโยชน์ของประชาชนและการพัฒนาเมืองอย่างเป็นระบบ

นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวว่า สถานการณ์สำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนกันทั้งประเทศ

1.ปีที่แล้วยอดการระบายสต็อกค่อนข้างต่ำในปี 2567 ทำให้มียอดสินค้าคงเหลืออยู่ในตลาด 2.สถาบันการเงินมีการเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งอัตราการปฏิเสธสูง

ด้วยเรื่องความสามารถของลูกค้า ที่ไม่ใช่เกณฑ์ของทางธนาคารเพียงอย่างเดียว เป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ในขณะที่รายได้ไม่ได้เพิ่มขึ้น อันนี้เป็นฝั่งของผู้บริโภค

ในขณะที่ทางด้านผู้ประกอบการเองในภาวะอย่างนี้ โครงการใหญ่ ๆ มีการชะลอ เพราะว่าแน่นอนเปิดมาขนาด 50 หลัง 100 หลัง เป็นไปไม่ได้ที่จะจบโดยเร็ว

นอกจากนี้ผู้ประกอบการเองก็จะเจอเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหมดไปแล้ว ทำให้ที่ดินที่พัฒนาไว้แต่ยังขายไม่ได้ บ้านที่พัฒนาไว้ยังขายไม่ได้

ก็จะถูกเก็บภาษีเต็มอัตราไปแล้ว จากเดิมที่มีการยกเว้นไว้ให้ 3 ปี หลังจากขอใบอนุญาตจัดสรร ซึ่งตอนนี้จะครบ3ปีกันหมดทุกคนแล้ว

ส่วนโครงการใหม่ ๆ ที่ขอไปก็ต้องมองว่าในเมื่อขายไม่เร็ว การทำโครงการที่มีขนาดกลาง ขนาดใหญ่ เมื่อขายไม่หมด 3 ปี ปีที่ 4 ก็ต้องเสียภาษีเต็มอัตรา ก็จะเป็นภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ

จึงส่งผลให้ภาพของอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดสงขลาปรากฏในวันนี้เป็นแบบนี้ และโดยเฉพาะปีนี้ (2568) เองมาตรการส่งเสริมสนับสนุนต่าง ๆ เช่น

ลดค่าธรรมเนียมจดจำนอง ลดค่าธรรมเนียมโอน ให้เหลือ 0.01 มันหมดอายุไปตั้งแต่ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา จนมาถึงวันนี้ใกล้สิ้นไตรมาสหนึ่งของปี 2568 แล้ว

ก็ยังไม่มีมาตรการนี้ออก ซึ่งถ้าเรามองบ้านราคา 5 ล้านบาท ผู้บริโภคก็จะเสียเงินเพิ่มประมาณ 150,000 บาท ไม่ว่าใครก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนค่าจดทำนอง

แต่ส่วนใหญ่ค่าจดจำนองลูกค้าจะต้องรับอยู่แล้ว เพราะว่าเป็นเรื่องที่ไม่รู้ว่าลูกค้าจะกู้ 1 ล้าน 2 ล้าน หรือ 5 ล้าน แต่เรื่องค่าธรรมโอนอย่างน้อยผู้ประกอบการจะช่วยแบ่งคนละครึ่งกันส่วนใหญ่

หรือบางโครงการก็ออกเป็นโปรโมชั่นช่วยค่าโอนทั้งหมดอยู่แล้ว แต่โดยรวมเป็นเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้

“เป็นภาวะเศรษฐกิจโดยรวม และเป็นเหมือนกันทั้งประเทศ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงจังหวัดสงขลา แต่เมื่อเทียบกับอีกหลาย ๆ พื้นที่ของจังหวัดสงขลายังดีกว่าอีกหลาย ๆ ที่”

โดยถ้าเรียงลำดับสำหรับภาคใต้ จังหวัดภูเก็ต จังหวัดสงขลา จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดนครศรีธรรมราช จังหวัดสงขลารองจากจังหวัดภูเก็ต แต่ดีกว่าจังหวัดสุราษฎร์ธานีและจังหวัดนครศรีธรรมราช